Capítulo 3:

 Análisis y critica jurisprudencial

INTRODUCCIÓN

La doctrina nacional e internacional siempre ha polemizado respecto a la pertinencia del sistema consensual traslaticio de propiedad y la eficiencia del mismo frente a un sistema de transferencia de propiedad inmobiliaria mediante el registro. Es así como se construye una tipología de sistemas de adquisición de propiedad basados en la existencia o no de un contrato productor de efectos reales inmediatos. A continuación efectuaremos un estudio detenido de la pertinencia de cada uno de los sistemas y mediante el análisis de la jurisprudencia citada, una evaluación de la eficiencia del sistema consensual.

TEMAS PRELIMINARES

- Sistema de transferencia de propiedad

Entendemos por sistema a la unión lógica y ordenada de principios y reglas que tiene por finalidad permitir un eficiente traslado del derecho de propiedad. Estos sistemas tienen tres objetivos primordiales:

a) El permitir una circulación ágil de bienes y servicios.

b) El reducir el número de adquisiciones a non domino.

c) El dar seguridad jurídica.

Ningún sistema en la realidad ha podido cumplir con los tres objetivos, lo que trae como consecuencia que se privilegie uno de los objetivos. Así tenemos sistemas que le confieren mayor valor a la circulación de bienes (en la medida que permite generar riqueza), otros que consideran a la “seguridad jurídica” como interés primordial del sistema y por tanto núcleo de confianza y protección ante la amenaza de una nueva venta del mismo bien.

De lo antedicho debemos señalar que en el Perú la adquisición de propiedad siempre ha estado supeditada a priorizar uno de los objetivos, aunque durante largo tiempo se defendió el principio “nadie puede disponer más allá de sus bienes”. El principio antes citado, en la actualidad se ve debilitado por la proliferación cada vez mayor del principio de la buena fe, que se sustenta en criterios de confianza y creencia. Por tanto, no importará si el bien no es de la persona que lo tiene, sino que el adquirente haya actuado de buena fe. De esta manera se persigue agilizar el tráfico de bienes y de servicios dado que no se interrumpirá la cadena de transacciones.

- Tipos de sistemas de transferencia de propiedad

Los sistemas de transferencia de propiedad existentes en la doctrina han sido reunidos, clásicamente, en tres grandes sistemas: a) El sistema romano de transferencia de propiedad o de la tradición; b) El sistema espiritualista o francés; y,

c) El sistema alemán o del registro.

Esta clasificación ha sido replanteada en la actualidad en la medida que no traslada con precisión todos los aspectos relacionados al momento en el que opera la transferencia de propiedad de un bien determinado. Es así como se postula la clasificación en dos grandes sistemas de transferencia de propiedad: el sistema de la unidad del contrato y el sistema de la separación del contrato.

El sistema de la unidad del contrato reconoce al acto jurídico consensual como la única fuente generadora de efectos obligatorios y reales. Dentro del presente sistema tenemos a los subsistemas siguientes: a) Sistema de la causa única: que establece que el contrato es la fuente directa del efecto traslaticio de la propiedad y por lo tanto no requiere de un modo o signo de recognoscibilidad social que haga pública la adquisición de propiedad. De este modo se entenderá al solo consentimiento contractual como la causa del nacimiento del derecho de propiedad. Dentro del presente sistema encontramos al sistema consensual o espiritualista. b) Sistema de la causa doble: establece que el contrato no es suficiente para generar la transferencia de propiedad y por lo tanto requiere de un signo o modo de recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar la adquisición del derecho de propiedad. Dentro del presente sistema tenemos al sistema de la yuxtaposición del título y el modo, reconocido en nuestro sistema jurídico para la transferencia de bienes muebles y el sistema del registro constituyente no convalidante, en el que es necesario registrar la transferencia para adquirir el derecho de propiedad. En este último subsistema el registro no es convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del registro también resultaría ineficaz estructural o inválido.

El sistema de separación de los contratos postula la existencia de dos contratos o actos jurídicos, uno que produce los efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de propiedad. Así, a pesar que el acto jurídico generador de efectos personales fuese inválido el acto del registro resultaría plenamente eficaz estructural. Este sistema es conocido como el sistema de transferencia de propiedad registral convalidante, dado que se produce una suerte de “convalidación” del vicio causal al continuar el adquirente del bien con el derecho de propiedad.

- El sistema de transferencia de propiedad inmobiliario peruano

En el Perú existe una acalorada polémica en torno al momento de adquisición del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en la medida que no existe una adecuada coherencia normativa entre los artículos 949, 1402 y 1529 del Código Civil.

En el artículo 949 del Código Civil se establece que “la sola obligación de enajenar hace propietario al acreedor del bien”. El presente supuesto normativo ha generado una serie de polémicas en la doctrina, lo que ha motivado que existan dos posiciones bien definidas, que se trasladan a la judicatura nacional, una que reconoce, en el presente artículo, la existencia de un sistema de transferencia de propiedad consensual y otra que considera la presencia de un modo abstracto de adquisición de propiedad sustentado en una atribución normativa.

Para identificar nuestra posición debemos efectuar una lectura sistémica del presente precepto legal con los artículos 1402 y 1529 del Código Civil. Estos dos artículos se encuentran en el Libro “Fuentes de las obligaciones” y se refieren al derecho contractual. El primero de los mismos considera que el objeto del contrato es “la obligación” y el segundo define a la compraventa como un contrato en el “que el vendedor se compromete a transferir la propiedad a otro, llamado comprador a cambio de un precio en dinero”. Como apreciamos en ambos artículos se concluye que el contrato tiene como efecto a la obligación y por lo tanto no se puede afirmar la existencia de “un efecto real inmediato”. Dicha conclusión es cuestionada por algún sector de la doctrina nacional en tanto consideran que la “obligación” no es la única relación patrimonial dado que también la “relación jurídica real” al tener por contenido “bienes” es posible concebirla como una de carácter “patrimonial”. No obstante lo dicho, consideramos que en el Perú la compraventa tiene por regla general ser un contrato de eficacia real diferida, pero que en el caso de bienes inmuebles se convierte en una de eficacia real inmediata (por especialidad), dado que no existe en el artículo 949 del Código Civil “obligación alguna” como algún sector intenta defender, exorcizando a la corriente “espiritualista” la que conciben “ineficiente”.

Lo concluido no puede negar la realidad: que en el país la oponibilidad del derecho de propiedad se obtiene con el registro y por tanto el presente derecho se convierte en absoluto. No significando ello que: la existencia de un derecho de propiedad opera una vez que se efectúa la inscripción, dado que dicho trámite es “potestativo”. Es nuestro parecer contradecir la pertinencia del reconocimiento de un sistema de registro constitutivo convalidante en el Perú en la medida que no existen los cimientos necesarios para una adecuada aplicabilidad de tal sistema, mucho menos cuando no existe un sistema catastral real y efectivo.

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