Capítulo 4:

 Estudio de la jurisprudencia

Tema en discusión

En la presente jurisprudencia se discute respecto al derecho de propiedad alegado por los demandantes terceristas, como sustento de la Tercería excluyente de propiedad, que de acuerdo a la entidad recurrente, Bancosur sucursal Juliaca, corresponde a un mismo predio.

Tal argumentación se dirige a desvirtuar la argumentación de los demandantes, quienes alegan ser propietarios no de la unidad inmobiliaria alegada por la entidad bancaria sino de un lote cada uno en el lugar en el que dice existir sólo un inmueble. Así los terceristas sostienen que son propietarios cada uno de un lote (doce guión E y guión H del Jirón Miranda número quinientos cincuentiséis de la segunda y tercera etapa respectivamente del Mercado Internacional anexo Santa Bárbara).

Ante los hechos expuestos podemos establecer que el punto materia de discusión es afirmar si es que los terceristas son propietarios de los lotes alegados, los que no se hallan registrados, por tanto la pregunta central que será objeto de nuestro análisis será: ¿En qué momento uno es propietario de un bien inmueble, cuando inscribe su transferencia o cuando adquiere el predio en virtud de un contrato?

Análisis del tema en discusión

En el presente caso podemos apreciar que existe un problema de disparidad entre lo que señala el registro y lo que se verifica en la realidad. Por un lado, tal como lo señala la recurrente, el predio materia de litis está inscrito como una unidad inmobiliaria y por tanto de titularidad de un mismo propietario (salvo que se alegue copropiedad) y por otro lado las señoras Cristina Vilavila Vilcapaza y Rosa Figueroa de Azaña indican que son propietarias en el plano de realidad de los lotes doce guión E y uno guión H del jirón Ignacio Miranda número quinientos cincuenta y seis de la segunda y tercera etapa respectivamente del Mercado Internacional anexo Santa Bárbara.

Es en este contexto que surge el primer punto de análisis: ¿En qué momento un propietario puede disponer de un bien inmueble, con la inscripción o una vez que lo adquiere en virtud del consenso? Ante tal interrogante y tal como ha sido materia de estudio en los temas preliminares del presente comentario, consideramos que el sujeto adquirente de un bien puede hacer efectivo su derecho a disponer del predio desde el momento en que lo adquiere por el solo consenso y no luego de operado el registro de propiedad, en la medida que en el Perú el registro resulta facultativo.

Pero, es en este sentido que nos formulamos la siguiente pregunta: ¿Desde qué momento la independización de un predio produce plenos efectos? Ante tal interrogante debemos señalar que en la medida que el predio esté registrado como una unidad inmobiliaria (como es el caso en cuestión) la separación e individualización de los lotes será eficaz frente a los terceros luego de inscrita, es así que deberá efectuarse un trámite notarial y registral previo para que se efectivice tal situación jurídica. Es importante indicar que, no obstante el presente caso (que no alude a copropiedad ni a sucesiones) quien tenga interés de independizar lotes en un mismo bien deberá recurrir a la vía judicial o administrativa correspondiente. Por tanto, en la presente resolución debió existir un pronunciamiento sobre la separación de los lotes y su necesidad de figurar en el asiento registral correspondiente.

Nos encontramos de acuerdo con el criterio expuesto en la resolución en lo que se refiere al momento de adquisición del derecho real de propiedad, pero consideramos que toda casación debe efectuar un análisis completo de la situación planteada y construir un silogismo jurídico adecuado al caso. Es por tal razón que no encontramos en la misma un vínculo lógico entre los siguientes hechos:

a) La existencia de un registro único de los lotes objeto del proceso; y,

b) La propiedad de las demandantes de los lotes doce-E y 1-H el jirón Ignacio Miranda número quinientos cincuentiséis no registrados.

Y la siguiente conclusión:

- La aplicación del artículo 949 del Código Civil y, por tanto, del sistema consensual y subsidiaridad del registro.

Consideramos que para establecer si existe una adecuada aplicación del Derecho o un error en el proceso, es importante efectuar una precisión de los hechos de forma general para establecer los alcances de la interpretación normativa y su consecuente traslado a la realidad. A nuestro entender quizá un conector lógico en la resolución pudo ser:

Primero: Realizar una precisión de la realidad jurídica de los lotes, mediante un estudio de la independización de los mismos (sin que medie un pronunciamiento sobre el fondo, a no ser que se indique mediante una interpretación jurídica que “si bien NO es necesario el registro para adquirir propiedad, un predio registrado deberá ser objeto de división en el registro correspondiente para su publicidad”) .

Segundo: Establecer el momento del nacimiento de los derechos de propiedad de las demandantes (sin emitir decisión sobre el fondo).

Tercero: Precisar los alcances normativos del precepto legal del artículo 949 del Código Civil y establecer que en nuestro país existe un Sistema Consensual.

Cuarto: Concluir que los demandantes son propietarios en virtud del solo consenso y por lo tanto no requerían registrar SU ADQUISICIÓN (resaltamos el hecho de la adquisición, dado que no debemos confundirlo con en el paso previo de la INDEPENDIZACION exigida para la existencia jurídica de los lotes).

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