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Capítulo 14:

 Planilla de cálculo

Pues bien, ya hemos obtenido los coeficientes para poder llevar los valores de cada antecedente homogeneizado y así obtener el valor del bien a tasar.-

Veamos cómo queda ella conforme a un ejemplo de tasación hipotético:

Lote a tasar: Sobre calle Almería nº 1355, manzana regular, de 10 m. de frente por 40 m. de fondo (400 m²) de forma regular; sobre asfalto; con todos los servicios; a mitad de manzana; Zonificación I.a; F.O.T. construcción hasta 13 plantas; primera planta hasta 80%, plantas superiores 60% de su superficie.-

Antecedente 1º: Sobre calle M. Moreno nº 875, manzana regular, de 12 m. de frente por 30 m. de fondo (360 m²) de forma regular; sobre tierra; con servicios; a 25 m. de ochava; Zonificación I.b; F.O.T. construcción hasta 8 plantas; primera planta hasta 80%, plantas superiores 60% de su superficie; en oferta desde hace un mes en U$D 70.000, inmobiliaria RAMIRES & Asoc., calle L. de La Torre n.º 235, Tel. 555-8970

Antecedente 2º: Sobre calle Almería nº 1130, manzana regular, de 10 m. x 25 m. (250 m²) de forma regular; sobre asfalto; con todos los servicios; a 30 m. de ochava; Zonificación I.b; F.O.T. construcción ídem a lote a tasar; vendido hace 2 meses en U$D 62.000 en dinero contado; Sr. Roberto García (vendedor), con domicilio en calle Terranova nº 2.897, Tel. 555-4129

Antecedente 3º: Sobre calle L. García nº 592 esquina Bvard. Brown, de 20 m. por calle García por 15 m. sobre Bvard. Brown (300 m²) de forma regular, con ochava de 5,55 m.; sobre asfalto sobre ambas arterias; con todos los servicios; Zonificación y F.O.T. ídem bien a tasar; vendido hace 15 días en U$D 85.000, en dinero contado; Inmobiliaria Brokers S.R.L., con domicilio Av. Art. Illía nº 2.700, Tel. 555-4300

Antecedente 4º: Sobre calle Almería nº 2050, manzana regular, de 12 m. x 40 m. (480 m²) de forma regular; sobre asfalto; con todos los servicios; a mitad de cuadra; Zonificación y F.O.T. ídem al lote a tasar, vendido hace 4 meses en U$D 80.000 en dinero contado; Sra. Graciela JORGE de RAMOS (compradora), con domicilio en Av. San Martín 875, Tel. 555-2266

ZONA: conforme consultas realizadas la Zona Ia es mixta (residencial y comercial), predominando viviendas unifamiliares relativamente antiguas; nuevos proyectos edilicios en torre para viviendas multifamiliares; comercios variados destinados a consumos familiares, no admitiendo el municipio el asentamiento de industrias (por consiguiente no existen en la zona) o de actividades con ruidos molestos o riesgosas.-

La Zona Ib, de similares características a la anterior, pero con sentido marginal a la primera, prevaleciendo viviendas unifamiliares; algunas calles sin asfalto; y poco interés de proyectos inmobiliarios nuevos, aunque se advierte desarrollos particulares.-

DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DEL "PROBLEMA"

Sobre calle Almería nº 1355, manzana regular, de 10 m. de frente por 40 m. de fondo (400 m²) de forma regular; sobre asfalto; con todos los servicios; a mitad de manzana; Zonificación I.a; F.O.T. construcción hasta 13 plantas; primera planta hasta 80%, plantas superiores 60% de su superficie

Medida: 10 x 40    = 0,882

Ubicación:              =  1,10

Superf.:                  =  400 m

Forma:                   =  1,00

Topografía:           =  1,00

Aptitud:                  =  3.200 m² 3.200 ÷ 400 m² = 8  (8 ÷ 8 = 1)

Topografía             =  1,00

Servicios                =  1,00

Pavimento              =  1,00

ANÁLISIS PARTICULAR DE CADA ANTECEDENTE

Antecedente 1º)

Sobre calle M. Moreno nº 875, manzana regular, de 12 m. de frente por 30 m. de fondo (360 m²) de forma regular; sobre tierra; con servicios; a 25 m. de ochava; Zonificación I.b; F.O.T. construcción hasta 8 plantas; primera planta hasta 80%, plantas superiores 60% de su superficie; en oferta desde hace un mes en U$D 70.000

S.ED. (M2):             1.800
FRENTE:                     12
FONDO:                      30
SUPERFICIE:           360
ZONI:                         I.b
FOT:            80% 1º/ 60% sup.
P. UNITARIO:  U$D  194/m²
P. INCID.:        U$D    39/m²
ACT:                      1,015
UBIC.:                   1,00
MED:                    0,998
ESQ:                     1,00
SUP:                    360
FORM:                1,00
TOPO:                1,00
APTI:                  5÷8= 0,625
SERV:                 1,00
PAV.:                  0,30

Antecedente 2º:

Sobre calle Almería nº 1130, manzana regular, de 10 m. x 25 m. (250 m²) de forma regular; sobre asfalto; con todos los servicios; a 30 m. de ochava; Zonificación I.b; F.O.T. construcción ídem a lote a tasar; vendido hace 2 meses en U$D 62.000

S.ED. (M2):             1.800
FRENTE:                     10
FONDO:                      25
SUPERFICIE:           250
ZONI:                         I.b
FOT:            80% 1º/ 60% sup.
P. UNITARIO:  U$D  248/m²
P. INCID.:        U$D    34/m²
ACT:                      1,023
UBIC.:                   1,00
MED:                    1,074
ESQ:
SUP:                    250
FORM:                1,00
TOPO:                1,00
APTI:                7,2÷8= 0,9
SERV:                 1,00
PAV.:                  1,00

Antecedente 3º:

Sobre calle L. García nº 592 esquina Bvard. Brown, de 20 m. por calle García por 15 m. sobre Bvard. Brown (300 m²) de forma regular, con ochava de 5,55 m.; sobre asfalto sobre ambas arterias; con todos los servicios; Zonificación y F.O.T. ídem bien a tasar; vendido hace 15 días en U$D 85.000

S.ED. (M2):             2.350
FRENTE:                     20
FONDO:                      15
SUPERFICIE:            300
ZONI:                         I.a
FOT:            80% 1º/ 60% sup.
P. UNITARIO:  U$D  288/m²
P. INCID.:        U$D    36/m²
ACT:                    1,00
UBIC.:                  1,20
MED:                   1,149
ESQ:                   1,22
SUP:                   300
FORM:                0,95
TOPO:                1,00
APTI:                7,96÷8= 0,995
SERV:                1,00
PAV.:                 1,00
 

Antecedente 4º:

Sobre calle Almería nº 2050, manzana regular, de 12 m. x 40 m. (480 m²) de forma regular; sobre asfalto; con todos los servicios; a mitad de cuadra; Zonificación y F.O.T. ídem al lote a tasar, vendido hace 4 meses en U$D 80.000

S.ED. (M2):             3.840
FRENTE:                     12
FONDO:                      40
SUPERFICIE:            480
ZONI:                         I.a
FOT:            80% 1º/ 60% sup.
P. UNITARIO:  U$D  288/m²
P. INCID.:        U$D    36/m²
ACT:                    1,04
UBIC.:                  1,00
MED:                   0,895
ESQ:                   1,00
SUP:                   480
FORM:                1,00
TOPO:                1,00
APTI:                  8 ÷8= 1    
SERV:                1,00
PAV.:                 1,00
 

Planilla de cálculo

Tal como surge de dicha planilla, he descartado dos antecedentes de trabajo (1º y 2º), ya que los mismos me arrojaban guarismos muy por debajo de aquellos que poseen similares características al bien a valuar. O sea, las características extrínsecas e intrínsecas son muy disímiles lo que me ha obligado a descartarlos.-

Este tipo de decisiones, las toma el tasador luego de evaluar todas las características analizadas, vistas o constatadas en la inspección ocular que realiza.-

Ésta, es la etapa "artística" del tasador. O sea, donde tiene que agudizar el sentido común y que sus conclusiones no se limiten a la frialdad de los números de una planilla.

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