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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 12:

 Norma TTN 14.1. Planillas de costo de reposición depreciado (cdr)

La planilla de Costo de Reposición Depreciado es el instrumento para el procesamiento de la información y la obtención de valores individuales de bienes que conducirán al Valor de Tasación.

Se utiliza para edificaciones de cualquier tipo, sea una construcción individual o un conjunto de construcciones que conforman una propiedad inmueble.

DESCRIPCION DE LA PLANILLA

El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda en uso y el tipo de cambio, el profesional que intervino, la Sala del TTN actuante y el número de expediente en trámite.

Asimismo, se consignan la denominación general del bien a tasar, los datos de ubicación y la zona de análisis, con determinación del País, Provincia y Partido o Departamento.

Las columnas de la planilla se disponen en el siguiente orden: un número de orden, la designación del bien, su superficie, la edad, la expectativa de vida, la relación porcentual entre la edad y su vida útil, el estado, el coeficiente K de Ross-Heidecke, el valor de reposición, el valor residual, su valor actual, el valor final redondeado, un coeficiente de realización para cuando corresponda, el valor final adoptado redondeado y finalmente observaciones sobre los bienes.

El valor de reposición VR debe ser el valor unitario del bien a nuevo o sea su valor de construcción.

El valor residual es el valor del bien que puede recuperable en una demolición.

Superficies: se expresará en la unidad conveniente que será el metro cuadrado.

Todos los valores adoptados correspondientes a los distintos bienes se suman y se obtiene el valor final del bien.

PLANILLA DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO

Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes por el método de Costo de Reposición Depreciado utilizando la tabla de Ross-Heidecke.

Datos a Ingresar:

T.T.N.:Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo.
DENOMINACION DEL BIEN:Descripción general del nombre del bien a tasar.
UBICACIÓN DEL BIEN:Ubicación del lote a tasar.
ZONA DE ANALISIS:
PART. / DEP.:Partido o Departamento en donde está ubicado el bien a tasar.
PROVINCIA:Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a tasar.
PAIS:País en donde está ubicado el bien a tasar.
EXPEDIENTE N°:Número de Expediente según el registro.
SALA:Sala del TTN en la cual se realiza la valuación. (Exclusivo para el TTN).
FECHA DE TASAC.:Fecha a la cual se realiza la tasación.
PROFESIONAL:Apellido y nombre del profesional interviniente.
MONEDA:Moneda a la cual se realiza la tasación.
T. CAMBIO:Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de curso legal y el dólar estadounidense ($/U$S).
N° :Número de orden.
DESIGNACION:Designación del bien.
SUP. CUB. M2:Superficie cubierta en m2.
EDAD:Edad del bien en años.
EXP:Expectancia de vida o remanente en años.
E/VU:Relación porcentual entra la edad y la vida útil del bien. La vida útil es la suma entre la edad y la expectancia de vida o remanente del bien.
EST:

Estado según la Tabla de Ross-Heidecke. Sus valores son los siguientes:

1.0 EXCELENTE

1.5 MUY BUENA

2.0 BUENA

2.5 NORMAL

3.0 REGULAR

3.5 MALO

4.0 MUY MALO

4.5 DEMOLICION

5.0 IRRECUPERABLE

K:Valor del coeficiente de Ross-Heidecke.

(dividido por 100)

VR:Valor de Reposición a nuevo del bien en $/m2.
Vr:Valor Residual en $/m2.
Va:Valor Actual o valor depreciado en $/m2.
VALOR:Valor del bien. Producto del Valor Actual (Va) por la superficie del bien (SUP.CUB.).

Valor redondeado a la centena.

COEF. REAL:Coeficiente de Realización. Solo para valores contables de bienes.
V. ADOPTADO:Valor adoptado o final del bien. Producto del Valor (VALOR) por el coeficiente de realización del bien (COEF. REAL.).

Valor redondeado a la centena.

OBSERVACIONES:Observaciones.
RECOMENDACIONES:

Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:

MONEDA DE USO:Utilizar la moneda de curso legal.

COEF. REAL : Utilizar coeficientes de magnitud tal que represente la disminución de valor por realización inmediata del bien.

Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.80 a 0.95, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango corresponde su justificación en el informe respectivo de la tasación.

Norma TTN 14.1. Planillas de costo de reposición depreciado (cdr)

Un ejemplo de aplicación sería el siguiente:

Norma TTN 14.1. Planillas de costo de reposición depreciado (cdr)

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