La Gestión Inmobiliaria

MÓDULO 1. EL ÁMBITO INMOBILIARIO EN EL DERECHO

6 HORAS

** El Derecho Inmobiliario puede definirse desde el punto de vista jurídico como aquella parcela del Derecho Civil que regula todo lo relacionado con la actividad inmobiliaria. Por Derecho Civil se entiende el conjunto de normas jurídicas que, conformando el Derecho privado general, regulan todos los aspectos atinentes a la personalidad, la familia y las relaciones patrimoniales.

1.1. Derecho Inmobiliario y Derecho Civil:

1.1.1. El derecho de cosas o los derechos reales.

1.1.2. Regulación de los derechos reales:

1.1.2.1. El Código Civil.

1.1.2.2. Las leyes especiales.

1.1.2.3. La Constitución española.

1.1.3. Diferencia entre los derechos reales y los de crédito:

1.1.3.1. Clases de derechos reales.

1.1.3.2. La adquisición de los derechos reales.

1.2. El Derecho de Propiedad:

1.2.1. La protección de la Titularidad Dominical: la acción reivindicatoria.

1.2.2. La copropiedad.

1.2.3. La Propiedad Horizontal:

1.2.3.1. Normativa aplicable.

1.2.3.2. Estatutos y normas de régimen interior.

1.2.4. Aprovechamiento por turno.

1.2.5. Extinción y pérdida de los derechos reales.

1.3. Resumen.

1.4. Bibliografía.

MÓDULO 2. EL CONTRATO

10 HORAS

** Los contratos, como fuente de obligaciones, son aquellos negocios jurídicos donde las declaraciones de voluntad, libremente emitidas por las partes, cumplen los presupuestos de forma y fondo necesarios para la producción de un efecto jurídico, normalmente patrimonial, reconocido por el Derecho.

Básicamente, un contrato es una operación económica consistente en un intercambio de bienes o de servicios.

2.1. Presentación.

2.2. Concepto y naturaleza jurídica del contrato:

2.2.1. La patrimonialidad de la relación contractual.

2.2.2. Libertad de iniciativa económica privada y autonomía de la voluntad.

2.2.3. La capacidad contractual.

2.3. Elementos del contrato:

2.3.1. Consentimiento.

2.3.2. El objeto.

2.3.3. La causa.

2.3.4. La forma:

2.3.4.1. Contratos verbales y contratos escritos.

2.3.4.2. Documentos públicos y documentos privados.

2.3.4.3. La constancia en documento público.

2.4. La documentación del contrato.

2.5. La formación del contrato:

2.5.1. La oferta.

2.5.2. La aceptación.

2.5.3. Los tratos preliminares.

2.5.4. El precontrato o promesa de contrato.

2.5.5. El contrato de opción.

2.6. La protección del consumidor en el ámbito contractual:

2.6.1. El derecho de consumo.

2.6.2. El concepto de consumidor.

2.6.3. Las fuentes legales del derecho de consumo.

2.6.4. Los contratos con consumidores y usuarios.

2.6.5. La protección de los consumidores en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

2.7. Las condiciones generales de la contratación.

2.8. Eficacia e ineficacia del contrato:

2.8.1. La eficacia del contrato entre las partes.

2.8.2. La posible eficacia del contrato respecto de terceros.

2.8.3. La ineficacia del contrato:

2.8.3.1. Invalidez.

2.8.3.2. Ineficacia en sentido estricto.

2.8.4. La rescisión de los contratos.

2.8.5. La modificación o alteración de los contratos.

2.9. Contratos simulados, fiduciarios, indirectos y fraudulentos:

2.9.1. Contratos simulados.

2.9.2. El negocio fiduciario.

2.9.3. Contratos indirectos.

2.9.4. Contratos fraudulentos.

2.10. Clases de contratos:

2.10.1. Contratos consensuales, reales y formales.

2.10.2. Contratos gratuitos y contratos onerosos.

2.10.3. Contratos típicos y atípicos.

2.10.4. Contratos de tracto único y tracto sucesivo o continuo.

2.10.5. Contratos de ejecución inmediata y diferida.

2.10.6. Contratos bilaterales y unilaterales.

2.10.7. Contratos por negociación y por adhesión.

2.10.8. Contratos coligados, conexos o vinculados.

2.10.9. Contratos principales y accesorios.

2.11. Resumen.

2.12. Biblografía.

MÓDULO 3. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

14 HORAS

3.1. Nociones generales de la compraventa.

3.2. Fuentes normativas.

3.3. Elementos personales, reales y formales:

3.3.1. Capacidad para celebrar el contrato de compraventa y las prohibiciones.

3.3.2. Elementos reales:

3.3.2.1. Las cosas.

3.3.2.2. La venta de cosa ajena.

3.3.2.3. El precio.

3.3.2.4. La forma.

3.4. Momento de la perfección del contrato.

3.5. Obligaciones del vendedor: la entrega

3.5.1. La entrega de la cosa o tradición.

3.5.2. Clases de tradición.

3.5.3. Reglas especiales en materia de venta de inmuebles.

3.5.4. La obligación de saneamiento:

3.5.4.1. El saneamiento por evicción.

3.5.4.2. Saneamiento por gravámenes ocultos.

3.5.5. Saneamiento por vicios o defectos ocultos.

3.6. Obligaciones y derechos del comprador.

3.7. Las garantías del vendedor:

3.7.1. El pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias: el pacto comisorio.

3.8. Los pactos en la compraventa.

3.9. Modalidades de compraventa:

3.9.1. Compraventa civil y mercantil.

3.9.2. Carácter civil o mercantil de la compraventa inmobiliaria.

3.10. La permuta de solar por obra en el edificio construido.

3.11. El contrato tipo.

3.12. Los contratos de arras:

3.12.1. Las arras confirmatorias.

3.12.2. Las arras penitenciales.

3.13. Los contratos de compraventa:

3.13.1. Contrato de vivienda sobre plano, ejecutada por promotor inmobiliario.

3.13.2. Contrato de compraventa de vivienda supeditada al otorgamiento de la escritura pública.

3.13.3. Contrato de compraventa de inmueble a plazos.

3.13.4. Contrato de compraventa de vivienda arrendada con opción de compra.

3.13.5. Contrato de compraventa de bienes inmuebles con condición resolutoria.

3.13.6. Contrato de permuta con condición resolutoria.

3.14. Compraventa de vivienda protegida.

3.15. Resumen.

3.16. Anexos.

3.17. Bibliografía.

MÓDULO 4. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

16 HORAS

4.1. Nociones generales del arrendamiento:

4.1.1. Contenido del contrato de arrendamiento.

4.1.2. Extinción del arrendamiento.

4.2. Regulación en Código Civil relativa a arrendamientos de fincas rústicas y urbanas.

4.3. La Ley 49/2003 de arrendamientos rústicos y su modificación por la Ley 26/2005:

4.3.1. Ámbito de aplicación.

4.3.2. Principios básicos.

4.3.3. Criterios y requisitos formales.

4.3.4. La capacidad de las partes:

4.3.4.1. Régimen jurídico de los arrendamientos rústicos.

4.4. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994:

4.4.1. Ámbito de aplicación de la LAU 1994.

4.4.2. Arrendamientos excluidos de la LAU.

4.4.3. El régimen jurídico del arrendamiento de viviendas:

4.4.3.1. La duración del contrato.

4.4.3.2. La cesión y el subarriendo de la vivienda.

4.4.3.3. Enajenación de la vivienda arrendada.

4.4.3.4. La renta.

4.4.3.5. El derecho de adquisición preferente del arrendatario.

4.4.3.6. La suspensión, resolución y extinción del contrato.

4.4.4. El régimen legal del arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

4.4.5. Disposiciones comunes a los arrendamientos de la LAU.

4.5. Novedades introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas en la legislación arrendaticia.

4.6. Repercusión de la Ley 2/2015, de 30 de Marzo, de desindexación de la economía española en los contratos de arrendamiento.

4.7. El contrato de arrendamiento de vivienda.

4.8. Novedades introducidas en la Ley de Vivienda 2022.

4.9. Arrendamiento de vivienda protegida:

4.9.1. Características.

4.9.2. Iniciativa.

4.9.3. Tipos de vivienda protegida.

4.9.4. Requisitos de acceso.

4.10. Contrato de arrendamiento con opción de compra:

4.10.1. Ejemplos de cláusulas a incorporar en el contrato de arrendamiento con opción de compra.

4.11. Contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda:

4.11.1. Contrato de arrendamiento de vivienda “por temporada”.

4.11.2. Contrato de arrendamiento de local.

4.12. Contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles (leasing inmobiliario):

4.12.1. Regulación legal.

4.12.2. Contrato de arrendamiento financiero inmobiliario. Contrato de leasing.

4.13. Resumen.

4.14. Anexos.

4.15. Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra.

4.16. Contrato de arrendamiento de local de negocio.

4.17. Bibliografía.

MÓDULO 5. CONTRATOS DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

6 HORAS

** El contrato de intermediación inmobiliaria es el negocio jurídico por el que una persona (cliente) encarga a otra (agente), la compra o venta de una vivienda a una tercera persona bajo unas condiciones previamente pactadas. En este sentido, el profesional tiene como objetivo facilitar la aproximación entre el comprador y el vendedor con el objetivo de que la compraventa se perfeccione.

5.1. El contrato de intermediación inmobiliaria:

5.1.1. Concepto de contrato de intermediación inmobiliaria.

5.1.2. La mediación inmobiliaria no es un contrato de agencia.

5.1.3. El contrato de mediación o intermediación inmobiliaria.

5.1.4. Los honorarios.

5.1.5. El encargo.

5.1.6. Obligaciones y derechos del agente inmobiliario.

5.1.7. Obligaciones y derechos del cliente.

5.2. Contrato de encargo de venta sin exclusividad.

5.3. Contrato de encargo de gestión en exclusividad.

5.4. Contrato de gestión de venta con agente único.

5.5. La protección del consumidor en la intermediación inmobiliaria:

5.5.1. El cliente o usuario.

5.5.2. La regulación estatal sobre consumo.

5.5.3. Las obligaciones de una agencia inmobiliaria contenidas en la normativa estatal de protección al consumidor.

5.5.4. Obligación de tener expuestos al público los precios u honorarios de la agencia y los servicios que presta.

5.5.5. Obligación de tener a disposición de los clientes hojas de reclamación.

5.5.6. Obligación de colaborar y cooperar con la administración competente.

5.5.7. Sanciones en materia de consumo con posible repercusión en el ámbito de la agencia.

5.6. Resumen.

5.7. Anexo encargo de gestión de venta sin exclusividad.

5.8. Bibliografía.

MÓDULO 6. OTROS CONTRATOS DE ÁMBITO INMOBILIARIO

6 HORAS

6.1. El contrato de ejecución de obra:

6.1.1. Concepto y regulación.

6.1.2. Sujetos intervinientes.

6.1.3. Modalidades de contrato de obra.

6.2. El contrato de obra “llave en mano”.

6.3. El contrato de forward funding:

6.3.1. Concepto.

6.3.2. Regulación.

6.4. El contrato de franquicia inmobiliaria:

6.4.1. Concepto.

6.4.2. Regulación.

6.4.3. Extinción.

6.5. Los contratos internacionales de bienes inmuebles:

6.5.1. La competencia judicial internacional.

6.5.2. El derecho interno.

6.5.3. La validez de las inscripciones en los registros.

6.5.4. La regla “lex rei sitae”.

6.5.5. Adquisición de vivienda en España por no residentes.

6.6. Resumen.

6.7. Bibliografía.

MÓDULO 7. LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

6 HORAS

7.1. Introducción.

7.2. El promotor inmobiliario.

7.3. El presupuesto de obra:

7.3.1. Contenido del presupuesto de obra.

7.4. Los inicios:

7.4.1. IAE – Impuesto de Actividades Económicas.

7.4.2. IVA e IRPF en la promoción inmobiliaria.

7.4.3. En el momento de la venta.

7.5. La promoción inmobiliaria especulativa.

7.6. El nuevo régimen normativo para la edificación.

7.7. Concepto jurídico de edificación:

7.7.1. Identificación de los agentes de la edificación.

7.7.2. Responsabilidades y plazo para ejercer las acciones.

7.8. Los riesgos en la promoción inmobiliaria:

7.8.1. El problema concreto de la viabilidad financiera.

7.8.2. El problema concreto del precio a pagar por el solar:

7.8.2.1. Aspectos a considerar.

7.8.3. La opción optimizada-estudios alternativos.

7.9. Resumen.

7.10. Bibliografía.

MÓDULO 8. CAPTACIÓN, MARKETING Y COMERCIALIZACIÓN

6 HORAS

8.1. Captación:

8.1.1. Métodos de captación de inmuebles para una inmobiliaria.

8.2. Marketing.

8.3. Comercialización:

8.3.1. Investigación de mercado.

8.3.2. Desarrollo de producto:

8.3.2.1. Ciclo de vida del producto.

8.3.2.2. Proceso de desarrollo del producto.

8.3.2.3. Marca.

8.3.2.4. Envase.

8.3.2.5. Estrategia del producto.

8.3.2.6. Los servicios como productos.

8.3.3. Las decisiones de los precios:

8.3.3.1. Elasticidad del precio de la demanda.

8.3.3.2. Estrategia de precios.

8.3.4. Canales de distribución.

8.3.5. Publicidad y promoción.

8.4. El mercado inmobiliario y el marketing:

8.4.1. ¿Para qué sirve el marketing en la empresa inmobiliaria?

8.4.2. Necesidad y motivaciones de compra.

8.5. Segmentación del mercado:

8.5.1. Segmentación del mercado inmobiliario.

8.6. Investigación comercial.

8.7. Resumen.

8.8. Bibliografía.

MÓDULO 9. NORMATIVA URBANISTICA Y AMBIENTAL

6 HORAS

9.1. Introducción al urbanismo:

9.1.1. El espacio urbano.

9.1.2. El espacio rural.

9.1.3. Aglomerado urbano.

9.1.4. Espacio público.

9.2. El derecho urbanístico:

9.2.1. Regulación del régimen del suelo.

9.2.2. Clases de suelo.

9.2.3. La calificación del suelo: la zonificación de usos urbanísticos.

9.3. Autorizaciones administrativas:

9.3.1. La licencia urbanística.

9.3.2. Tipología:

9.3.2.1. Actividades sujetas a comunicación previa: las “licencias” comunicadas.

9.3.2.2. Licencias de obras.

9.3.2.3. Licencias de usos y actividades.

9.3.2.4. Licencia de primera ocupación.

9.4. Propiedad y urbanismo.

9.5. Régimen de fincas y parcelas. División y obra nueva.

9.6. Urbanismo y sostenibilidad urbana:

9.6.1. Marco europeo de referencia para la ciudad sostenible (RFSC).

9.6.2. Estrategia española de sostenibilidad urbana y local (EESUL).

9.6.3. En relación con la sostenibilidad urbana se destacan otras iniciativas.

9.7. Responsabilidad medioambiental inmobiliaria:

9.7.1. Marco europeo y estatal:

9.7.1.1. Código Técnico de la Edificación (CTE).

9.7.1.2. Procedimiento básico para la Certificación de Eficiencia Energética de Edificios de Nueva Construcción.

9.7.1.3. Reglamento de Instalaciones Térmicas de la Edificación (RITE).

9.7.1.4. Real Decreto de Autoconsumo 900/2015

9.7.2. Marco autonómico y local.

9.7.3. A nivel local.

9.8. Resumen.

9.9. Bibliografía.

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