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Ley de Arrendamientos Urbanos: aspectos esenciales y modificaciones

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¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la que regula todo lo relativo a alquileres; ya sean contratos de alquileres de un local de negocio o de una vivienda, sin llegar a incluir el traspaso. 

A continuación explicamos los aspectos que contiene y los cambios más importantes introducidos por la reforma de la L.A.U. Como también las diferencias existentes con la Ley de Propiedad Horizontal.

Aspectos esenciales de la L.A.U

La Ley de arrendamientos urbanos se aplica a los arrendamientos de vivienda y a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda. Los arrendamientos de vivienda son los que se refieren a una edificación habitable que tenga por fin ser la vivienda permanente de un inquilino. Esta ley incluye también el arrendamiento para uso distinto a la de vivienda, es decir, aquel que se refiere a una edificación que se destine a una actividad industrial, comercial, profesional, cultural, docente, recreativa o a un arrendamiento de temporada. 

Esta Ley también regula las cesiones de viviendas y sus subarriendos, la de los locales de negocio y las viviendas amuebladas.

El consentimiento: es otro elemento fundamental regulado por la L.A.U. Básicamente porque el contrato es un acuerdo de voluntades, que genera “derechos y obligaciones relativos” sólo para las partes contratantes y sus causahabientes; y al tratarse de un acuerdo de voluntades, el consentimiento es un requisito esencial de este. 

Principales modificaciones de la L.A.U.

El objetivo de la última regulación de la L.A.U. (Ley 4/2013 de 4 de junio) era flexibilizar y fomentar el mercado de alquiler de viviendas. Una de sus finalidades era lograr una cierta dinamización. Ahora lo que se busca con esta ley es conseguir un equilibrio entre los arrendadores y los consumidores. Así, las viviendas o locales que se coloquen en el mercado cumplirán con todas las garantías por las dos partes.

El artículo 1554 del Código civil, establece que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario “la cosa objeto del contrato” (su vivienda o local en alquiler). A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. El acto de entrega se formalizará con la entrega de la llave.

La duración del contrato

La duración de estos contratos solía ser de 3 años. La nueva ley amplia de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Pero, además, introduce una novedad absoluta tanto con respecto al régimen del 94 como al del 2013. Si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima obligatoria asciende a 7 años. Esta ley también aumenta el tiempo de preaviso una vez finalizado el periodo de duración obligatoria. Si tanto ley del 94 como del 13 había que preavisar para no prorrogar, con una antelación de 1 mes. Ahora el término mínimo de preaviso, es de 4 meses. El inquilino bastará que avise 2 meses antes. Al ser un contrato de acuerdo de voluntades, se podrá pactar algo diferentes con respecto a la indemnización.

La fianza

Si bien antes, el arrendador tenía libertad para solicitar las garantías que considerase y que claro está, el arrendatario le admitiese. Con la nueva ley, dicha garantía adicional solo podrá sumar 2 mensualidades. Otro beneficio a favor del arrendatario es la eliminación del pago a las inmobiliarias, cuando el arrendador, sea persona jurídica. 

Reformas de la vivienda

Con la nueva ley, no habrá que esperar a que el contrato de alquiler acabe para que los inquilinos puedan reestructurar el piso. Sino que las partes podrán ponerse de acuerdo para realizar los cambios necesarios mientras el contrato esté vigente.

Alquileres vacacionales

En estos últimos años los alquileres turísticos se han convertido en uno de los problemas más habituales en el alquiler de viviendas. Así que, ahora la nueva ley obliga a que un mínimo de los vecinos, las tres quintas partes, estén de acuerdo en que la vivienda se destine a este fin.

Los desahucios

Tras la nueva ley se van a retrasar, al menos un mes. Siendo el juez el que advierta de esta situación de precariedad y vulnerabilidad a los servicios sociales

Diferencias con la Ley de propiedad horizontal

La propiedad horizontal regula todo lo referente a las comunidades de propietarios desde el otorgamiento de su Título constitutivo o Escritura de División Horizontal hasta la extinción de la propiedad horizontal, desde el nombramiento de los cargos de la Comunidad a la convocatoria y celebración de las Juntas, o desde las mayorías necesarias para adoptar acuerdos a la manera de contribuir a los gastos comunes. Un ejemplo serían los bloques de vecinos, donde cada vecino tiene un derecho diferente y exclusivo de propiedad.

Cada vecino puede beneficiarse de forma independiente de su derecho exclusivo sobre su propiedad, local o piso. Pero, existirá siempre una copropiedad en los elementos comunes del edificio. Respecto a las diferencias, destacamos en primer lugar la división del inmueble por el propietario, dicho inmueble antes se encontraba en una situación de copropiedad.

Otra modificación sería respecto la construcción del inmueble, llevada a cabo para ser configurada en el régimen nombrado de Propiedad Horizontal. Todo lo relacionado a la construcción será regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Así pues, en estos casos nunca se deberá mirar la L.A.U.

Conclusiones

En resumen, se entiende por arrendamiento urbano un tipo de contrato de alquiler, donde el objeto es una vivienda urbana para el uso como tal, o de un local de negocios. En el interior del local se llevará a cabo una actividad industrial, comercial o lucrativa. La regulación no será igual a la propiedad horizontal, donde se regulará una convivencia vecinal entre diversas propiedades y sus zonas comunes.

Cómo el Código Civil no ha sido suficiente para regular ambos asuntos, se ha aprobado una legislación específica para cada caso. Hoy en día, esta Ley define el alquiler o arrendamiento de una vivienda. Concepto definido como, aquel que tiene por objetivo principal satisfacer al arrendatario de su necesidad fija de vivienda.

Mientras que, un arrendamiento de negocios, de acuerdo con la L.A.U, es aquel en el que los alquileres se realizan por temporadas. No es importante que sean de verano, Navidad o de otro tipo.

La Ley de arrendamientos urbanos y la Ley de propiedad horizontal son muy diferentes. Pero su coexistencia en las ciudades es necesaria. Ya que sólo así se podrán establecer las diferencias entre propiedad, posesión y sus formas de regulación.

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