Dirección y Gestión de Empresas Inmobiliarias (Promotoras)

MÓDULO 1. IDENTIFICACIÓN DEL SUELO Y ANÁLISIS DE VIABILIDAD DEL PROYECTO

4 HORAS

** La selección del suelo donde desarrollar una promoción es la decisión más importante que ha de tomar cualquier empresa promotora. En función del tipo de promoción que se vaya a realizar y de la estrategia de la compañía, elegir uno u otro suelo puede suponer la diferencia entre obtener un gran margen en un tiempo óptimo o, por el contrario, y en el caso extremo, poner en peligro la viabilidad de la compañía, dependiendo del tamaño y la solvencia de ésta.

1.1. Edificabilidad de la parcela.

1.2. Precios estimados.

1.3. Adicionales.

1.4. Uso (urbanístico) del suelo.

1.5. Precio de repercusión.

1.6. Coste de construcción estimado.

1.7. Resto de precios y costes.

1.8. Gastos variables.

1.9. Honorarios técnicos.

1.10. Coste de la licencia de obra.

1.11. Márgenes del proyecto.

1.12. Cálculo de la TIR del proyecto. Interpretación del VAN y TIR.

1.13. Conclusiones del estudio de viabilidad.

MÓDULO 2. NEGOCIACIÓN Y COMPRA DEL SUELO

4 HORAS

** Comprar un suelo para el desarrollo de una promoción inmobiliaria es un proceso complejo pero esquemático. Vamos a repasar las principales formas de adquisición de suelo a terceros privados (no Administraciones Públicas) que, con seguridad, nos encontraremos.

2.1. Pago al contado. Escritura en el acto.

2.2. Pago aplazado. Escritura en el acto.

2.3. Opción de compra. Contrato privado.

2.4. Permuta de suelo por viviendas.

2.5. Compra de una sociedad mercantil.

2.6. Proindiviso.

MÓDULO 3. DISEÑO DE LA FUTURA PROMOCIÓN

4 HORAS

** Una vez hemos comprado el suelo sobre el que construiremos nuestro proyecto inmobiliario residencial (porque nuestro estudio de viabilidad ha concluido que es rentable realizarlo), es el momento de comenzar con el diseño del producto final objeto de venta.

3.1. Diseño de planos comerciales (anteproyecto).

3.2. Redactado del proyecto básico.

3.3. Redactado del proyecto de ejecución.

3.4. Breve referencia a la normativa urbanística.

MÓDULO 4. TASAS, IMPUESTOS Y LICENCIAS

8 HORAS

** Pocos negocios encontraremos tan afectados por gestiones y tasas con Administraciones Públicas como lo es el negocio inmobiliario.

4.1. Tasas e impuestos:

4.1.1. Impuesto sobre instalaciones, construcciones y obras (ICIO).

4.1.2. Tasa de solicitud de licencia de obras.

4.1.3. Tasa de comprobación y control de establecimientos.

4.1.4. Impuestos municipales:

4.1.4.1. Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).

4.1.4.2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

4.1.4.3. Plusvalías.

4.1.4.4. Gestión de residuos.

4.1.4.5. Vados.

4.2. Licencias:

4.2.1. Licencia de obras (LDO).

4.2.2. Licencia de primera ocupación (LPO).

4.3. Calificaciones.

4.4. Catastro.

MÓDULO 5. BÚSQUEDA DE LA FINANCIACIÓN

10 HORAS

5.1. Financiación bancaria:

5.1.1. Préstamo para la adquisición del suelo.

5.1.2. Préstamo hipotecario promotor (PHP).

5.1.3. Financiación específica del IVA en la adquisición del suelo.

5.1.4. Préstamos corporativos.

5.1.5. Descuento comercial.

5.1.6. Préstamos sindicados.

5.2. Financiación no bancaria:

5.2.1. Fondos de inversión, family office.

5.2.2. Crowdfunding inmobiliario.

5.2.3. Emisión de títulos.

5.3. Avales y garantías:

5.3.1. Avales a clientes.

5.3.2. Avales a Administraciones Públicas.

5.3.3. Avales a proveedores.

MÓDULO 6. VENTA DE LAS VIVIENDAS

8 HORAS

** En el negocio promotor se empieza a vender la vivienda desde el mismo momento en el que compramos el suelo, ya que la ubicación de los pisos es uno de los factores más importantes a la hora de tomar la decisión de compra. Cada comercial aplicará sus propias técnicas de venta y utilizará sus estrategias pero, en términos generales, la venta de viviendas debe seguir un procedimiento claro en el que no se pueden obviar las implicaciones legales que implica.

6.1. Implicaciones legales:

6.1.1. Protección de datos.

6.1.2. Prevención del blanqueo de capitales.

6.1.3. Compliance penal.

6.2. La actividad comercial:

6.2.1. La tarificación.

6.2.2. Generación de contactos:

6.2.2.1. Web inmobiliaria.

6.2.2.2. Microsite inmobiliario.

6.2.2.3. Landing page.

6.2.3. Realización de entrevistas.

6.2.4. Documentos de compra:

6.2.4.1. Pre-reserva.

6.2.4.2. Reserva.

6.2.4.3. Contrato.

6.2.4.4. Escritura pública.

MÓDULO 7. LA CONSTRUCCIÓN

4 HORAS

7.1. Normativa.

7.2. Producción.

7.3. Responsabilidad Civil en la Construcción.

MÓDULO 8. ENTREGA DE LAS VIVIENDAS

4 HORAS

8.1. Requisitos previos:

8.1.1. Declaración de obra nueva y división horizontal.

8.1.2. Licencias de funcionamiento.

8.1.3. Licencia de primera ocupación.

8.2. Entregas con financiación.

MÓDULO 9. LA POSTVENTA

4 HORAS

** La correcta gestión de todos los servicios postventa es un factor clave de diferenciación para las compañías promotoras. Su misión es facilitar al máximo la relación con los clientes y responder de forma efectiva a sus peticiones tras la compra de la vivienda.

9.1. Generalidades.

9.2. Percepción real de la calidad del promotor.