Gestión Urbanística e Inmobiliaria

Objetivos

El curso tiene como fin, la formación eminentemente práctica,encaminada a adquirir los conocimientos necesarios para la gestiónurbanística del suelo y su posterior desarrollo inmobiliario.

Para ello se prevé profundizar en el conocimiento de la normativalegal, estatal y autonómica, que incide de manera directa y que regulala gestión urbanística, así como la legislación concurrente sobre estamateria (sector turístico inmobiliario, conservación del patrimonio,medio ambiente, etc...)

La persona que asista a este curso recibirá enseñanzas que lecapacitarán para conocer la situación urbanística de cualquier suelo,para analizar sus posibilidades edificatorias y los plazos necesariospara ello, y para impulsar ante las administraciones el proceso degestión urbanística.

A lo largo del curso se realizarán ejercicios prácticos que versaránsobre las explicaciones teóricas anteriormente expuestas,especialmente cálculos de edificabilidad total y parte quecorresponde a la iniciativa privada, los procesos de compensación,expropiación y cooperación, y en general sobre todas las afecciones alsuelo que generan la aplicación de los sistemas urbanísticos.

Esta formación va dirigida tanto a los particulares que puedan tener responsabilidad en la gestión del suelo como a las personas que ocupen puestos en la administración y deseen ampliar sus conocimientos en estas materias.

Programa Docente

MÓDULO 1. EL MARCO NORMATIVO GENERAL DEL URBANISMO

• Introducción al curso.
• Presentación y normas de funcionamiento.
• El marco normativo del urbanismo: Legislación estatal y autonómica.
• Rango normativo de las leyes y de las restantes disposiciones.
• La Ley de Ordenación del Territorio, la LOUA y los Planes de Ordenación Urbanística.
• Carácter supletorio de los Reglamentos de la ley de1975.
• Los planes de ordenación como instrumento normativo.
• La legislación concurrente con incidencia en la gestión urbanística e inmobiliaria: Costas, aguas, carreteras, aeropuertos, medio ambiente, patrimonio.

MÓDULO 2. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO Y LACLASIFICACIÓN DEL SUELO

• Los instrumentos de planeamiento: Planeamiento general.
• La ordenación estructurante.
• Las reservas y las cesiones obligatorias.
• El planeamiento de desarrollo.
• Plazos y competencias para su redacción e innovación.
• La tramitación del planeamiento.
• Otras figuras de ordenación: las Normativas Directoras de Planeamiento.
• Los Catálogos.
• Las Ordenanzas Municipales de Edificación y de Urbanización.
• Los Convenios Urbanísticos.
• Las actuaciones en suelo no urbanizable.
• La declaración de interés público y social.
• La clasificación del suelo: Clases de suelo: Suelo Urbano, Urbanizable y No Urbanizable.
• Evolución en el tiempo.
• Derechos y deberes de los propietarios.
• Las formas de definir la intensidad y tipo de uso de un suelo.
• Caso práctico sobre localización de un suelo e interpretación de su situación urbanística.
• Cálculo de la edificabilidad autorizada porel planeamiento.

MÓDULO 3. EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

• El aprovechamiento urbanístico: Las Áreas de Reparto, el Sector y las Unidades de Actuación.
• El Aprovechamiento Objetivo, el Aprovechamiento Medio y el Aprovechamiento Patrimonializable.
• Formas de calcularlo.
• Los coeficientes de usos.
• La conversión ametálico.
• Casos prácticos de cálculo de aprovechamientos.
• La Ley del Suelo 8/2007 y la valoración de terrenos.
• Casos de aplicación y fórmulas de cálculo.

MÓDULO 4. LA GESTIÓN EN EL URBANISMO

• La gestión pública del urbanismo.
• Los sistemas de gestión: Las actuaciones por sistema de actuación y las actuaciones singulares.
• La de limitación de las Unidades de Ejecución.
• La elección del sistema.
• La ejecución de grandes infraestructuras y de obras singulares.
• Las actuaciones urbanizadoras no integradas.
• La ejecución de los sistemas generales.
• Los bienes de dominio público.
• Casuística degestión, intervinientes y procedimientos.
• La reparcelación urbanística.
• Procedimientos, determinaciones y efectos.
• La reparcelación física y la económica.
• El Proyecto de Reparcelación.
• Casos prácticos sobre reparcelación física y económica, con valoración de los derechos aportados, de los costes a considerar y delas fincas resultantes.
• El Sistema de Compensación.
• El establecimiento del sistema.
• Procedimiento normal y abreviado.
• La Junta de Compensación; su constitución, sus estatutos, potestades y funciones principales.
• Los casos de propietario único, de unanimidad, de mayoría suficiente y de quiebra del sistema.
• La actuación por Convenio. Derechos de los no adheridos.
• El Agente Urbanizador.
• Casos y procedimiento para su intervención.
• Caso práctico de constitución y actuaciones de la Junta de Compensación.
• El sistema de Cooperación, Procedimiento.
• Derechos y obligaciones de los propietarios y de la Administración actuante.
• Liquidación del proceso.
• Caso práctico de actuación por Cooperación.
• El Sistema de Expropiación.
• La legislación de Expropiación Forzosa y el Real Decreto Legislativo 2/2008 sobre Suelo.
• Entidades gestoras.
• La determinación de la fecha de inicio del expediente.
• Los derechos avalorar.
• El justiprecio y el pago en especie.
• La tasación conjunta y la individualizada.

MÓDULO 5. LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS. LA DISCIPLINA URBANÍSTICA

• La gestión Inmobiliaria.
• Elementos que intervienen en la gestión.
• La disciplina urbanística.
• Responsabilidades y sanciones.
• La prescripción de las infracciones.
• Actos sujetos a licencia.
• Contenido y efectos de una licencia urbanística.
• La gestión Inmobiliaria.
• Elementos que intervienen en la gestión.
• La secuencia de tareas desde la búsqueda del terreno hasta la comercialización del producto terminado.
• El Contrato de compraventa inmobiliario.
• Peculiaridades.
• Actores.
• Facultades.
• Efectos.
• Formas de acceder al derecho a urbanizar y edificar.

MÓDULO 6. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LOS DERECHO SREALES EN EL URBANISMO

• El Registro de la Propiedad.
• Los actos inscribibles y la fe pública registral.
• La Certificación y la Nota Simple.
• El traslado de los actos urbanísticos al Registro.
• La agrupación y la segregación de fincas.
• El exceso de cabida.
• Los derechos reales y el urbanismo: Servidumbres derechos de superficie, usufructo y nuda propiedad.
• Los arrendamientos de suelo.
• El derecho de tanteo y retracto.

MÓDULO 7. LA FISCALIDAD EN LA GESTIÓN URBANÍSTICA

• La fiscalidad en la gestión urbanística e inmobiliaria: Impuestos que gravan la adquisición, tenencia, transformación y venta de suelos.
• Conceptos de sujeto pasivo, las bases imponibles, las fechas de devengo y los períodos de pago.
• La facultad de inspección de la administración.
• Los plazos.
• Los recursos y los órganos competentes para su resolución. La prescripción y las sanciones.
• Los casos del IVA y de los AJD. Situaciones, bases de cálculo y tipos impositivos.
• Modelos de impresos y auto liquidaciones.
• El Impuesto de Sociedades y el del IRPF.
• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• El ICIO y las tasasurbanísticas en la gestión inmobiliaria.

MÓDULO 8. LA FINANCIACIÓN DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA Y EL ANÁLISIS ECONÓMICO DE UN DESARROLLO URBANÍSTICO

• El proceso global de la transformación de los suelos hasta su cualificación como edificables.
• Análisis económico del proceso completo.
• Análisis Económico de un proceso de gestión.
• Métodos de cálculo.
• Determinación del flujo de pagos y cobros.
• El tiempo como elemento de valor y riesgo.
• Casos prácticos de evaluación de una gestión.

MÓDULO 9. REPASO GENERAL

• Caso práctico, resumen general de un proceso de gestión urbanística, completo.