Análisis de la Viabilidad Económico-Financiera de Promociones Inmobiliarias en Régimen de Alquiler

MÓDULO 1 – PATRIMONIO INMOBILIARIO: CONCEPTO, TIPOLOGIAS Y MARCO LEGAL

26 HORAS

** Una promoción inmobiliaria destinada al arrendamiento supone que el promotor, sin perder la titularidad sobre el inmueble, otorga con sus clientes un contrato de arrendamiento, por un plazo determinado, recibiendo como contraprestación una renta, generalmente mensual. Por ello, todo promotor inmobiliario dedicado al alquiler debe conocer los mecanismos legales y económico-financieros existentes, tanto en el estudio de viabilidad del negocio como en su explotación.

1.1. El negocio del alquiler. Situación actual.

1.2. Concepto y tipologías de una promoción inmobiliaria en arrendamiento.

1.3. Régimen jurídico de las promociones inmobiliarias en arrendamiento:

1.3.1. Ley de Arrendamientos Urbanos:

1.3.1.1. Régimen jurídico del contrato de arrendamiento.

1.3.1.2. Plazo mínimo y sus prórrogas del contrato de arrendamiento de viviendas.

1.3.1.3. Desistimiento del contrato de arrendamientos de viviendas.

1.3.1.4. Rescisión del contrato de arrendamientos de viviendas.

1.3.1.5. Venta de la vivienda arrendada, posibilidades y derechos del inquilino.

1.3.1.6. Derechos de los inquilinos ante situaciones personales o modificaciones de unidad familiar.

1.3.1.7. Determinación de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.

1.3.1.8. Realización de obras en la vivienda.

1.3.1.9. Gastos generales y de servicios individuales.

1.3.1.10. Derecho de adquisición preferente.

1.3.1.11. Incumplimiento de obligaciones del arrendatario.

1.3.1.12. Fianza.

1.3.2. Arrendamientos de oficinas y locales de negocio.

1.3.3. Procedimientos legales de desahucio.

1.4. Arrendamientos de tipo especial:

1.4.1. Especiales por el régimen jurídico o fiscal aplicable:

1.4.2. Alquiler de viviendas libres con opción de compra.

1.4.3. Viviendas de protección oficial (VPO) en alquiler.

1.4.4. Viviendas protegidas (VPP) en régimen de alquiler.

1.4.5. Viviendas de protección pública (VPP) en alquiler con opción de compra.

14.6. Especiales por el uso del inmueble objeto del contrato:

1.4.6.1. Residencias.

1.4.6.2. Loft.

1.4.6.3. Aparthoteles.

1.4.6.4. Aparcamientos.

1.4.6.5. Camping.

1.4.6.6. Apartamentos turísticos.

1.4.7. Especiales por el tipo de promotor:

1.4.7.1. Promotor público.

1.4.7.2. SAREB.

1.4.7.3. Leasing inmobiliario.

1.4.7.4. Lease-back inmobiliario.

1.4.7.5. SOCIMI.

1.4.8. Régimen especial en el Impuesto de Sociedades:

1.4.8.1. Ámbito de aplicación.

1.4.8.2. Régimen fiscal aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

1.4.8.3. Distribución de dividendos.

MÓDULO 2 – ESTRUCTURA DE COSTES DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

16 HORAS

2.1. Adquisición del solar por compraventa:

2.1.1. Precio de adquisición.

2.1.2. Impuestos estatales:

2.1.2.1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

2.1.2.2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO).

2.1.2.3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

2.1.3. Aranceles:

2.1.3.1. Aranceles notariales.

2.1.3.2. Aranceles del Registro de la Propiedad.

2.1.4. Impuestos locales:

2.1.4.1. Impuestos de Bienes Inmuebles (IBI).

2.1.4.2. Impuesto sobre el incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (IVBNU).

2.1.5. Comisiones por intermediación.

2.1.6. Casos especiales distintos a la compraventa:

2.1.6.1. Solares adquiridos para promociones de VPP.

2.1.6.2. Solares adquiridos por aportación de suelo.

2.2. Estudios técnicos iniciales:

2.2.1. Levantamiento topográfico.

2.2.2. Estudio geotécnico.

2.2.3. Señalamiento de alineaciones y rasantes.

2.2.4. Ejecución del derribo de construcciones existentes.

2.2.5. Tasación de solar.

2.2.6. Vallado.

2.2.7. Estudio de viabilidad económico-financiera de la promoción.

2.2.8. Garantías exigidas.

2.3. Honorarios técnicos por proyectos:

2.3.1. Arquitectos:

2.3.1.1. Proyecto de derribo.

2.3.1.2. Anteproyectos.

2.3.1.3. Proyecto de edificación.

2.3.1.4. Certificado energético del edificio en proyecto.

2.3.2. Arquitectos técnicos:

2.3.2.1. Estudio del proyecto.

2.3.2.2. Coordinador de seguridad y salud durante la redacción del proyecto.

2.3.2.3. Estudio de seguridad y salud.

2.3.2.4. Programa de control de calidad.

2.3.3. Ingenieros industriales:

2.3.3.1. Proyecto de actividad.

2.3.3.2. Proyectos de instalaciones.

2.3.4. Ingenieros de Telecomunicación.

2.3.5. Visados colegiales.

2.3.6. Project Management.

2.4. Licencias y permisos de construcción:

2.4.1. Licencia de Obras: Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

2.4.2. Tasas municipales de licencia de obras.

2.4.3. Otros costes asociados con la licencia de obras.

2.4.4. Licencia de actividad.

2.4.5. Calificación provisional de promociones de VPP.

2.5. Construcción:

2.5.1. Coste de medidas de seguridad y salud.

2.5.2. Coste de la realización de ensayos del programa de control de calidad.

2.6. La dirección facultativa de las obras de edificación:

2.6.1. Dirección, arquitectos y arquitectos técnicos.

2.6.2. Seguridad y salud: plan y coordinación.

2.6.3. Acometidas de servicios.

2.6.4. Dirección de obra, infraestructura de telecomunicaciones.

2.7. Costes de titulación:

2.7.1. Declaración de obra nueva en construcción.

2.7.2. Establecimiento del Régimen de Propiedad Horizontal.

2.8. Gastos de entrega de la promoción:

2.8.1. Certificado final de obra.

2.8.2. Acta de recepción final de obra.

2.8.3. Licencia de primera ocupación.

2.8.4. Cédula de Habitabilidad.

2.8.5. Licencia de funcionamiento de instalaciones.

2.8.6. Libro del edificio.

2.8.7. Certificado energético.

2.8.8. Acta notarial de obra nueva terminada.

2.8.9. Póliza de seguro decenal.

2.9. Gastos generales del promotor.

2.10. Gastos de mantenimiento.

2.11. Gastos comerciales:

2.11.1. Promoción y publicidad.

2.11.2. Comisiones de ventas.

2.11.3. Gastos de postventa.

2.12. Impuestos locales asociados a la tenencia del bien.

2.13. Amortización del edificio.

2.14. Gastos financieros:

2.14.1. Gastos de tramitación préstamo hipotecario subrogable.

2.14.2. Constitución del préstamo.

2.14.3. Gastos por disposiciones del préstamo.

2.14.4. Créditos puente.

2.14.5. Gastos de avales por cantidades entregadas a cuenta.

2.14.6. Otros costes financieros.

2.15. Impuestos que gravan los beneficios de la promoción.

2.16. Estructuras medias de costes.

MÓDULO 3 – ESTRUCTURA EMPRESARIAL, COMERCIALIZACIÓN Y FINANCIACIÓN DEL ALQUILER

16 HORAS

** El planteamiento económico y financiero de una promoción inmobiliaria en alquiler tiene múltiples variantes con características específicas que son importantes conocer. Estudiar estas características diferenciadoras respecto a las promociones en venta, así como los requisitos de su comercialización y financiación y la estructura económica que deben tener las empresas dedicadas a ello resulta fundamental para el promotor.

3.1. Planteamiento del negocio inmobiliario de alquiler en sus múltiples variantes:

3.1.1. Alquiler de viviendas.

3.1.2. Alquiler de edificios de uso terciario.

3.1.3. Modalidades de alquiler de apartamentos turísticos.

3.2. Características diferenciadoras en cuanto a la viabilidad entre una promoción en arrendamiento frente a una promoción en venta:

3.2.1. Impuesto de Actividades Económicas (IAE).

3.2.2. Impuesto de Valor Añadido (IVA).

3.2.3. Otros impuestos locales.

3.2.4. Costes de administración del inmueble.

3.2.5. Costes de mantenimiento del inmueble.

3.2.6. Amortización del inmueble.

3.3. Características diferenciadoras en la comercialización de promociones en alquiler frente a las promociones en venta:

3.3.1. Requisitos de publicidad e información. Documentación promociones en alquiler.

3.3.2. Requisitos de publicidad e información en el aprovechamiento por turno de apartamentos turísticos.

3.4. Financiación de las promociones en alquiler:

3.4.1. Fondos propios.

3.4.2. Fondos ajenos.

3.4.3. Evaluación de los recursos financieros necesarios.

3.5. Estructura económico-financiera de las empresas inmobiliarias dedicadas al arrendamiento:

3.5.1. Empresas inmobiliarias dedicadas exclusivamente al alquiler.

3.5.2. Empresas mixtas.

MÓDULO 4 – RENTABILIDAD DEL ALQUILER. ANÁLISIS FINANCIERO DE SU EXPLOTACIÓN

12 HORAS

** En este módulo se desarrollan los diferentes conceptos que se incluyen en la determinación de la rentabilidad de las Promociones Inmobiliarias en alquiler con la ayuda de numerosos ejemplos resueltos con la aplicación del programa informático GESTINMO.

4.1. Características diferenciadoras en cuanto a la viabilidad entre una promoción en arrendamiento frente a una promoción en venta:

4.1.1. Cuenta de explotación.

4.1.2. Rentabilidad:

4.1.2.1. Rentabilidad de las promociones en alquiler: la fórmula más usada.

4.1.2.2. Rentabilidad de las promociones en alquiler: una fórmula de rentabilidad dinámica.

4.1.2.3. Elección de los parámetros que influyen en el cálculo del TIR en arrendamiento.

4.1.2.4. Sensibilidad del TIR de una promoción inmobiliaria en alquiler frente al plazo de cálculo.

4.1.2.5. Sensibilidad del TIR de una promoción inmobiliaria en alquiler frente al valor residual.

4.1.2.6. Efecto del Impuesto de Sociedades en el valor residual del inmueble.

4.1.2.7. Sensibilidad del TIR de una promoción inmobiliaria en alquiler frente al IPC.

4.2. Ejemplos de aplicación alquiler:

4.2.1. Alquiler puro.

4.2.2. Alquiler protegido.

4.2.3. Alquiler a corto plazo.

4.3. Explotación del negocio de alquiler y gestión patrimonial:

4.3.1. Parámetros de partida.

4.3.2. Análisis financiero del periodo de explotación de una promoción en alquiler.

MÓDULO 5 – LA FISCALIDAD DEL ALQUILER. PRORRATA DEL IVA

10 HORAS

** Las promociones inmobiliarias en arrendamiento o alquiler, al contrario de las promociones inmobiliarias para venta, están sometidas a un régimen fiscal singular sobre todo en lo referente a las liquidaciones anuales de IVA y al Impuesto de Sociedades.

5.1. La fiscalidad del alquiler.

5.2. Fiscalidad de la formalización del contrato de arrendamiento:

5.2.1. Tributación del arrendamiento de vivienda.

5.2.2. Arrendamiento de inmuebles de uso distinto de vivienda.

5.3. Fiscalidad del cobro de rentas:

5.3.1. Fiscalidad del arrendamiento de terrenos.

5.3.2. Fiscalidad del arrendamiento de viviendas.

5.3.3. Fiscalidad del arrendamiento de edificios de uso distinto de la vivienda.

5.3.4. Fiscalidad del arrendamiento con opción de compra.

5.3.5. Fiscalidad del arrendamiento por turno de apartamentos turísticos.

5.4. Cuota tributaria, deducciones de la cuota y liquidación del IVA:

5.4.1. Deducción de la cuota en empresa promotora inmobiliaria que solo realiza operaciones sujetas y no exentas de IVA.

5.4.2. Deducción del IVA cuando la empresa realiza conjuntamente operaciones sujetas y operaciones sujetas y exentas.

5.4.3. Clases de prorrata y su régimen de aplicación.

5.4.4. Prorrata general.

5.4.5. Prorrata especial.

5.4.6. Regularización de las cuotas soportadas.

5.4.7. Deducciones de la cuota.

5.4.8. Deducción de la cuota en empresa promotora inmobiliaria que realiza operaciones conjuntas sujetas y no exentas de IVA.

5.4.9. Actividades diferenciadas.

5.5. Reflexiones finales sobre la fiscalidad de una empresa promotora de alquileres.